Les méthodes d'évaluation
Méthode par comparaison
Elle consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du bien étudié.
Ainsi, une étude de marché sera réalisée sur les transactions réalisées et éventuellement complétée par des offres exposées sur le marché.
Méthode par le coût de remplacement
Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur (valeur de remplacement) mais également une méthode de calcul.
Le coût de remplacement d'un immeuble intègre à la fois l'assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui sont liés.
Méthode par le revenu
La méthode par le revenu est une approche plus financière de l'expertise.
Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique (ou potentiel), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d'actualisation.
Méthode du bilan promoteur
Aussi appelée méthode de récupération foncière et du compte à rebours.
Il s'agit d'une méthode d'évaluation couramment utilisées pour estimer la valeur de terrains à bâtir en milieu urbanisé et souvent tendu. Elle peut servir également dans l'évaluation d'un immeuble existant voué à être entièrement rénové.
Elle consiste, à partir d'un prix prévisionnel de vente de l'opération future, à reconstituer les différents coûts de l'opération (coûts de construction, frais financiers, commercialisation, marge du promoteur) afin de parvenir à la valeur du terrain.
Méthode par sol et construction
Elle consiste à apprécier séparément d'une part, le terrain, et d'autre part, le bâti.
Elle est le mélange entre la méthode par comparaison pour l'évaluation du terrain et la méthode par le coût de remplacement pour le bâti.
Méthode des ratios professionnels
Cette méthode concernent les biens tels que les hôtels, les restaurant, hôpitaux, maisons de retraites, immobilier de loisir, etc...
Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires (réel ou potentiel) de l'activité exercée dans les locaux.
Le pourcentage appliqué est appelé taux d'effort qui repose sur des moyennes ou des usages de chaque profession.
Valeur vénale
Selon la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière - 5°Edition :
"La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l'évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression".
Valeur locative
Selon la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière - 5°Edition :
"La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l'expertise".